Alterações ao Regime Jurídico do Direito de Retenção sobre Imóveis
O Decreto-Lei n.º 48/2024, de 25 de julho, procede ao reforço da hipoteca perante o direito de retenção, que, até aqui, prevalecia de forma absoluta sobre a primeira.
No dia 25 de julho de 2024, foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 48/2024, que introduz alterações significativas ao regime jurídico do direito de retenção, especialmente no confronto com a hipoteca, conforme estabelecido no Código Civil português.
Contexto e Justificação da Alteração
Este decreto-lei é parte integrante do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), um programa nacional que visa revitalizar o crescimento económico pós-pandemia e alinhar o país com as metas de convergência europeia. No âmbito deste plano, o projeto 18.3 propõe a revisão do quadro jurídico aplicável aos processos de insolvência e resgate de empresas, visando a sua aceleração e adaptação ao paradigma digital. A revisão do regime de preferência do direito de retenção no confronto com a hipoteca é uma medida central deste esforço legislativo.
Principais Alterações Introduzidas
Anteriormente, conforme o artigo 759.º do Código Civil, o titular de um direito de retenção sobre um bem imóvel tinha a prerrogativa de ser pago com preferência sobre outros credores, incluindo o credor hipotecário, mesmo que a hipoteca estivesse registada anteriormente, independentemente do tipo de crédito assegurado pelo direito de retenção.
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 48/2024, esta situação é alterada. O novo regime restringe a prevalência do direito de retenção sobre a hipoteca exclusivamente aos casos em que o crédito garantido pelo direito de retenção se refere a despesas realizadas para a conservação ou aumento do valor do imóvel retido. Em outras palavras, o titular do direito de retenção só terá prioridade sobre o credor hipotecário se tiver realizado investimentos que preservem ou valorizem o imóvel.
Implicações Práticas
Na prática, estas alterações reforçam a posição do credor hipotecário, protegendo-o em situações onde, anteriormente, poderia ver o seu direito real de garantia comprometido pelo direito de retenção. Esta mudança legislativa evita que o credor hipotecário seja prejudicado por despesas que não contribuem diretamente para a conservação ou valorização do imóvel.
Além disso, o novo regime aplica-se apenas aos direitos de retenção constituídos após a entrada em vigor do decreto-lei, que está prevista para 24 de agosto de 2024. Esta delimitação temporal é crucial para os operadores jurídicos, sobretudo em processos de insolvência, onde a graduação de créditos é uma questão central.
De acordo com a justificação de motivos, a alteração ao artigo 759.º do Código Civil visará reforçar a equidade entre credores e a segurança jurídica no mercado de crédito, adaptando-se às necessidades de um contexto económico em transformação.
